Aanbetalingsovereenkomst, Alles Wat u Moet Weten

Als u overweegt een huis te kopen of te verkopen, mis dan niet ons artikel over wat een Aanbetalingsovereenkomst is (Contrato de Arras), welke soorten er bestaan en welke het meest geschikt zijn voor elk onderdeel van het koop- en verkoopproces.

Wat is een Aanbetalingsovereenkomst ?

Het aanbetalingsovereenkomst is een onderhandse overeenkomst tussen de verkoper en de koper waarin het voorbehoud van de aankoop van een onroerend goed wordt overeengekomen, door het overhandigen van een geldbedrag als aanbetaling.

Verschil tussen een aanbetalingsovereenkomst en een koopovereenkomst

Er bestaat een tendens om het aanbetalingsovereenkomst te verwarren met het koopcontract. Hieronder lichten wij de belangrijkste verschillen tussen beide toe:

Door het aanbetalingsovereenkomst kan de overdracht van het eigendom dat in het contract staat niet worden uitgevoerd. Als algemene regel geldt dat als de koper afstand doet, hij het betaalde bedrag verliest. Het gaat niet om een eenvoudige vooruitbetaling van een uitgestelde prijs. Zoals we hieronder zullen zien, variëren de voorwaarden naargelang het type aanbetalingsovereenkomst contract.

Bij de ondertekening van een koopovereenkomst is opzegging alleen mogelijk in geval van verzuim door de andere partij, of om redenen die specifiek zijn voor de overeenkomst. De reden is de overdracht van het eigendomsrecht, en de aankoop zou vast en definitief zijn, d.w.z. er is geen mogelijkheid om terug te krabbelen.

Soorten aanbetalingsovereenkomst

Er zijn drie soorten  aanbetalingsovereenkomst contract voor de aan- en verkoop van onroerend goed:

• Bevestigend
• Borgstellingen
• Penitentiair

Wanneer gebruik je elk type aanbetalingsovereenkomst contract?

Bevestigend

Het betaalde geld vormt een aanbetaling op het contract of een voorschot op de overeengekomen prijs voor de verkoop van het onroerend goed.

Geen van beide partijen kan zich uit het contract terugtrekken. In geval van niet-nakoming wordt dit verholpen door de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake niet-nakoming van verbintenissen. De benadeelde partij kan een door een rechter vast te stellen schadevergoeding eisen, of de verkoop van het onroerend goed door een rechtszaak aan te spannen.

Alvorens dit type contract te ondertekenen, dient men er rekening mee te houden dat het geen recht op herroeping geeft.

Borgstellingen

De partijen kunnen vaststellen dat de koper die de overeenkomst niet nakomt, het betaalde voorschot verliest en dat de verkoper de nakoming van de overeenkomst en schadevergoeding kan eisen.

In het omgekeerde geval is de situatie hetzelfde, behalve dat de verkoper verplicht is het dubbele bedrag terug te geven.

Het aanbetalingsovereenkomst geeft ook niet het recht om zich uit het contract terug te trekken, dus het wordt aanbevolen als beide partijen 100% zeker zijn dat ze de verkoop willen formaliseren.

Penitentiair 

Dit is het meest gebruikte type  aanbetalingsovereenkomst . De ondertekening ervan stelt de partijen in staat zich uit het contract terug te trekken of het te verbreken. De verkoper moet aan de koper het dubbele van het ontvangen bedrag terugbetalen indien hij het proces wil annuleren. Anderzijds verliest de koper het betaalde bedrag als hij besluit zich terug te trekken.

Penitentiaire deposito's worden aanbevolen wanneer de ondertekening van de eigendomsakte afhankelijk is van de goedkeuring van een hypotheek door de bank of wanneer er geen zekerheid bestaat dat het aankoopproces zal worden geformaliseerd.

Wat voor soort aanbetalingsovereenkomst is het beste voor de verkoper?

In het algemeen is het Penitentiair de beste optie voor de verkoper. De verkoper moet echter beoordelen of hij het verdubbelde bedrag op zich kan nemen voor het geval er een andere koper komt of dat hij zich wil terugtrekken. Anderzijds verliest de koper het betaalde bedrag als hij besluit zich terug te trekken.

Welk type  aanbetalingsovereenkomst is het beste voor de koper?

In het geval van de koper is het ondertekenen van een Penitentiair ook aan te bevelen, op voorwaarde dat hij er zeer zeker van is dat hij het goed wil hebben, of als hij bereid is het betaalde bedrag te verliezen in geval van verbreking van de overeenkomst.

Welk type aanbetalingsovereenkomst vervult naar behoren een garantiefunctie?

Het type  aanbetalingsovereenkomst deposit dat naar behoren een garantiefunctie vervult is de penitentiaire, aangezien het door de koper gestorte geld feitelijk dient als garantie voor beide partijen: de verkoper behoudt het volledige bedrag indien de koper het proces wenst te annuleren, en de laatste ontvangt het dubbele bedrag indien de eigenaar zich terugtrekt uit het proces.

Wat moet ik doen voordat ik het aanbetalingsovereenkomst teken?

Vóór de ondertekening van het aanbetalingsovereenkomst moet met een aantal aspecten rekening worden gehouden:

• Het is raadzaam om met een technicus het pand te bezoeken om te controleren of het in goede staat is.
• Controleer het eigendom en de lasten van het pand. Wilt u niet voor onaangename verrassingen komen te staan, vraag dan een nota simple aan bij het Kadaster. Zo weet u zeker wie de eigenaar is en welke kosten hij/zij heeft.
• Vraag de IBI aan. Vraag de eigenaar om een bewijs van betaling van de IBI om na te gaan of er geen openstaande betalingen van deze belasting zijn.
• Het aanbetalingsovereenkomst analyseren voor het geval het nodig is wijzigingen aan te brengen.
• Vergeet ten slotte niet de definitieve versie te controleren voordat u de aanbetaling ondertekend.

Waar wordt een aanbetalingsovereenkomst opgesteld?

Als de woning wordt verkocht via een makelaarskantoor, zullen zij het aanbetalingsovereenkomst opstellen. Dit is het proces dat in de meeste gevallen wordt gevolgd.

Een andere mogelijkheid is om het  aanbetalingsovereenkomst bij de notaris of via een in onroerend goed gespecialiseerde advocaat te ondertekenen. Er moet rekening mee worden gehouden dat dit extra kosten met zich meebrengt.

Ten slotte kan de verkoper het contract ook zelf opstellen, maar hij moet dan wel heel voorzichtig zijn met de formulering. Dit is meestal het geval wanneer het onroerend goed tussen particulieren wordt verkocht. Als u echter geen ervaring hebt op dit gebied, is het verstandig deze taak aan een professional over te laten.

Wie stelt het aanbetalingsovereenkomst op?

In het algemeen wordt de aanbetalingsovereenkomst gesloten tussen de koper en de eigenaar van het onroerend goed.

Wie schrijft het aanbetalingsovereenkomst?

Het aanbetalingsovereenkomst wordt opgesteld door het makelaarskantoor, een advocaat of de notaris die de verkoop van het onroerend goed beheert.

Welk bedrag wordt in een dergelijk contract als waarborgsom of deposito gegeven?

Er is geen specifiek verplicht bedrag, maar het is gebruikelijk om tussen 10% en 15% van de uiteindelijke prijs van het onroerend goed te betalen. Dit bedrag kan echter tijdens de onderhandelingen variëren.

In sommige gevallen kan de verkoper een hoog bedrag vragen om er zeker van te zijn dat de koper zich echt inzet voor het onroerend goed en zich niet zal terugtrekken.

Denk er ook aan dat in het document een specifieke termijn voor de ondertekening bij de notaris moet worden vermeld, hoewel de mogelijkheid van een verlenging bestaat.

Wie betaalt dit bedrag in het aanbetalingsovereenkomst?

Uiteraard wordt het aanbetalingsovereenkomst betaald door de koper van het onroerend goed, aangezien het bedrag dient als teken en verbintenis om de procedure voort te zetten.

Hoewel er verschillende soorten earnest money bestaan, moet de verkoper in het algemeen, in geval van wanbetaling door de verkoper, het gedeponeerde bedrag in tweevoud betalen. Als het de koper is die zich terugtrekt, verliest hij het geld dat hij heeft betaald als verdienste.

Wie betaalt het aanbetalingsovereenkomst?

Het hangt af van wat de partijen overeenkomen, want in het algemeen is er geen regel die de verdeling van deze kosten tussen koper en verkoper regelt, zoals bijvoorbeeld voor de regeling van de kosten van de verlening van de koop: de verkoper betaalt het eerste exemplaar en de eigendomsakte.

Indien beide partijen een advocaat inschakelen om het aanbetalingsovereenkomst op te stellen, worden de kosten gewoonlijk in tweeën gedeeld. Aangezien de earnest money-overeenkomst een document is dat fungeert als een bevoegdheid tot ontbinding (penitentiair), een bevoegdheid tot vrijwaring (penitentiair) of als bewijs van de levering van een som geld op rekening en van de koopbereidheid van de koper (Bevestigend), is het raadzaam om het opstellen van de overeenkomst over te laten aan de koper en, met het oog daarop, de kosten die dit met zich mee kan brengen.

Alvorens het te ondertekenen moet echter rekening worden gehouden met bepaalde aspecten, zoals de wijze van betaling, het bedrag en de gevolgen van niet-naleving.

Hoe worden aanbetalingsovereenkomst betaald?

Het is mogelijk om de prijs van de earnest money-overeenkomst tot een bepaald bedrag contant te betalen, zolang er een bewijs is van het gebruikte betaalmiddel, bijvoorbeeld door in het contract zelf te vermelden dat het bedrag contant is gegeven en ontvangen en niet op een andere manier, zoals via een bankoverschrijving.

Het moet duidelijk zijn dat het geldbedrag wordt betaald bij de ondertekening van het  aanbetalingsovereenkomst.

Wat de wettigheid betreft, is er een verandering opgetreden met de inwerkingtreding van wet 11/2021 van 9 juli inzake maatregelen ter voorkoming en bestrijding van belastingfraude. Zo bedraagt het maximumbedrag voor het contant kunnen betalen van een product of dienst 1.000 euro als een van de partijen optreedt als bedrijf of beroepsbeoefenaar. De grens voor betalingen tussen particulieren is echter 2.500 euro per transactie.

Indien de betaler een particulier is met fiscale woonplaats buiten Spanje en niet handelt als ondernemer of beroepsbeoefenaar, stijgt het bedrag tot 10.000 euro.

Niet-naleving van deze beperkingen leidt tot een administratieve sanctie, zowel voor degene die betaalt als voor degene die ontvangt.

Hoe stel je een aanbetalingsovereenkomst op?

De minimale informatie die een aanbetalingsovereenkomst moet bevatten:

• Persoonlijke gegevens van verkoper en koper.
• Beschrijving van de woning.
• Definitieve prijs van de verkoop en wijze van betaling.
• Bedrag van de borg.
• Maximale tijd om de koopovereenkomst vast te stellen.
• Toezegging, indien van toepassing, om het contract bij openbare akte te ondertekenen.
• Verdeling van de eventuele kosten van de koop en verkoop.
• Handtekening van koper en verkoper.

Voordat een aanbetalingscontract wordt ondertekend, moet rekening worden gehouden met bepaalde factoren om ervoor te zorgen dat het geldig is en dat er geen onaangename verrassingen zijn.

• Controleer het eigendom en de lasten van het onroerend goed.Om dit te doen volstaat het om een eenvoudige nota van het Kadaster te vragen.
• Vraag informatie over het IBI. U kunt vragen om een bewijs van betaling van de laatste IBI-bonnen.
• Raadpleeg het kadaster voor informatie over het onroerend goed.
• Informatie over de gemeenschapskosten en de gemeenschapskosten.
• Analyseer alle punten van het koopovereenkomst voordat u tekent. Zorg ervoor dat het document dat u ondertekent de definitieve versie is.